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    多家房企計提存貨跌價準備數十億 折射樓市下行預期

    2018年09月22日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,孫藝萌  

    著去庫存進入尾聲,對布局三四線城市的房企來說,存貨減值更是一把懸著的利刃。

    盡管上半年的房企財報表現靚麗,但隱藏的問題也不少。一個突出的問題是,受一二線城市限價、限簽、限售等政策影響,許多房企在上半年計提了存貨跌價減值準備,對未來的市場下滑做出預判。

    其中,萬科、綠地等龍頭房企,出于會計處理的審慎,計提存貨跌價準備超過10億。

    業內預計,隨著去庫存進入尾聲,三四線城市上漲趨緩,龍頭房企位于三四線城市的項目也將受到影響。面對下行的銷售價格,三四線城市庫存難消或將成為累贅。

    同時,在一、二線城市有大量土地儲備的房企,在調控嚴打模式下如何沖破銷售壓力、實現現金回籠,也面臨巨大考驗。

    高額存貨跌價準備

    據21世紀經濟報道記者統計,在前20標桿房企中,存貨跌價準備最高的是綠地。財報顯示,綠地上半年期末存貨跌價準備約26.26億元,期初約19.79億元。

    一向穩健經營的萬科,其2018年中報計提存貨跌價準備為15.37億元,雖較2017年底的16.13億元有所下降,但仍在行業中居高不下。

    據21世紀經濟報道記者統計,萬科共計提12個項目,分別位于烏魯木齊、大連、寧波、煙臺、南充、鎮江、撫順、營口、溫州、南通、唐山等地,中西部區域和北方區域較為突出。

    此前的8月,萬科在中期業績投資者會議上表示,未來還將審慎計提,尤其對一些受調控影響的項目進行減值計提。

    “千億俱樂部”里的房企也有不少計提了存貨跌價準備。如保利發展、華夏幸福、金地集團、新城控股、泰禾、陽光城的期末存貨跌價準備分別達2.27億元、4.34億元、1.81億元、1.99億元、2.89億元、1.07億元。

    其中,新城控股計提存貨跌價準備均為開發產品,期末余額達1.99億,本期計提增加額0.13億,轉銷額0.37億。半年報顯示,轉銷存貨跌價準備的原因在于實現銷售并結轉營業成本。

    香港上市的企業則采取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑。財報顯示,融創在這一口徑下虧損凈額達2.03億元,年初為1.07億元。

    另外一些上市房企無計提公布,但限價、限簽等政策影響的是整個行業,它們的利潤預期也會減少,甚至可能虧本。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,計提存貨跌價準備是財務管理審慎性的體現,尤其面對當前比較嚴厲的房價管控,房價部分下跌或難以上漲,都會影響庫存的估值;類似跌價準備的計提,背后和房企的心態有關,說明預期已在改變。

    除此之外,房企的存貨周轉率也在下降。在億翰智庫發布的上半年H1上市房企存貨周轉率&總資產周轉率TOP100榜單中,整體存貨相較2017年同比增加11.2%,其中80家企業存貨同比處于增長狀態,僅20家企業存貨有所減少。

    與此同時,房企平均存貨周轉率卻有所下滑,僅為0.12,去年同期數據為0.17。

    不同規模企業存貨周轉均下行。TOP1-20企業2018年上半年平均存貨周轉率為0.16,2017年平均存貨周轉率為0.23,同比下降30.4%;而位于梯隊TOP 21-50、TOP 51-100的房企,2018年上半年的平均存貨周轉率均較2017年同期的存貨周轉率呈現下降趨勢。

    研究表明,由于房地產行業調控日益趨緊不放松,“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行,使得住宅市場供需兩端承壓,部分企業項目的難以去化,從而導致各梯隊平均存貨周轉率均呈下行趨勢。

    如龍湖集團、新城控股、富力地產等實際周轉率下降較為明顯的房企,并不是其銷售速度出現下降,而更多是受到了持續擴張的存貨拖累。

    更嚴峻的是,多位業內人士指出,下半年調控力度有增無減,樓市進入下行周期的預期已經形成,行業調整已至。

    下行周期壓力凸顯

    上半年,房企銷售業績普遍亮眼,但過多的土儲、欠缺的高周轉能力,使得房企未來的獲利情況堪憂;短期房企則面臨現金流壓力。

    隨著去庫存進入尾聲,對布局三四線城市的房企來說,存貨減值更是一把懸著的利刃。

    如保利地產,其下沉三四線的趨勢明顯。截至6月底,其擁有的待開發土地中,39%的土地面積位于三四線城市;上半年,其在三四線城市拓展金額占比為32%,拓展面積占比50%,而去年同期這一比例僅為25%。

    國家統計局數據顯示, 8月單月70大中城市銷售增速15.2%,高位回落,其中三四線城市增速明顯回落,一二線城市持續回暖。

    東興證券分析師亦認為未來銷售狀況更不容樂觀。貨幣寬松下一二線城市率先反應,即使受政策影響價格難漲,但去化基本有保證;而三四線城市調控空間大,已行至周期后半段,未來不確定性增強。

    華泰證券認為,未來新房市場或將面臨供給邊際增加而需求下滑的局面,疊加2017年9月起銷售基數提升,后續銷售增速將逐漸放緩。

    此外,中銀國際分析師晉蔚認為,從房企現金流和財務情況看,一二線房企根據現金流狀況調整投資節奏,但整體負債率上升。明年,龍頭房企在繼續擴張規模的同時,下行周期中也存在高杠桿擴張的財務風險。

    今年以來,盡管幾乎所有大中型房企均將銷售回款和回款率作為主要工作目標之一,但截至目前并不樂觀。

    作為行業龍頭的萬科亦是如此。截至中期,萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元,同比減少119.47%。上年同期為218.5億元。

    萬科董事會主席郁亮透露,今年萬科設定了6300億元的回款目標,目前還有一半多沒完成。如果按照目前的銷售情況,集團年末會有1000億元的長期庫存。

    他透露,集團已發起檢討,對公司的開發業務進行梳理。“在政策調控后,我們發現自己失去了發現客戶的能力,產品力也在不斷削弱,管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控,比如:不考慮一次性付款和分期付款的區別,更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失,因此四個區域都需要對開發業務進行梳理。”

    從現在開始,萬科把“活下去” 作為基本要求,所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”,這是最底線的戰略。

    基于此,他強調,對開發業務的梳理、銷售回款目標的達成變得非常重要,“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障,如果6300億回款目標沒有達成,萬科所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去”。(編輯:黃鍇)

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