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    多家房企質量問題頻現 倒逼房產回歸居住屬性

    2018年09月22日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,林詩苑  

    在房地產調控不斷加壓的2018年,過往樓市的投資熱度、限價等的副作用逐漸顯現。據不完全統計,成都、武漢、南京等城市均有多個住宅項目出現質量維權事件,涉及數十家大型開發商。

    透視房產 質量危機

    房產價格快速上漲的背景下,住宅的投資屬性被大幅放大,掩蓋了房屋本身的質量問題。而隨著限購、限價的政策來臨及流動性收緊,房產市場逐步降溫,住宅回歸居住的屬性,質量問題也再次被大眾關注。近期頻繁出現的商品房質量危機,無疑給房企和業界敲響了警鐘。

    對房企來說,頻頻被詬病的“高周轉”模式,初衷是為了提高資本回報率,但如果過度追求規模擴張和簡單復制,以犧牲工期作為代價,就會受到懲罰,并給整個行業帶來信用危機。無論是地域布局、拿地節奏,還是對個別項目的運作,都需要企業遵循良性的發展規律,資金、運營、銷售等環節皆需要有高度的協同性,才能保證企業與市場的健康發展。(黃鍇)

    2018年,在商品房銷售金額連續沖高三年后,房企迎來多事之秋。

    9月8日,華潤置地位于北京西南二環的豪宅昆侖域迎來首批業主驗房。業主們發現,項目現場與之前買房時宣傳材料諸多地方不符,

    9月19日,華潤昆侖域給出官方回復,除了十一項整改措施之外,另設立退房通道。

    華潤并非個案。年初至今,在交付期因房屋質量問題的維權事件頻現大眾視野。不僅有碧桂園、龍湖、華潤、招商蛇口、萬科此類標桿房企,也有不少中小型房企位列其中。“今年買的房,質量可能是歷史最差”這樣的極端言辭,也現于業內。

    房企正在遭遇一場嚴重的信用危機,在房地產調控不斷加壓的2018年,過往樓市的投資熱度、限價等的副作用逐漸顯現。

    9月21日,有市場傳聞稱,廣東省住建廳發布有關文件,指商品房預售制度或導致工程爛尾、違法違規銷售等風險,建議逐步取消該制度,全面實施現售。但隨后有媒體報道,住建部相關人士稱該消息并不屬實。

    多位業內人士指出,商品房現售可以避免很多質量問題的糾紛,但從根源上來說,房地產行業過去數年高周轉、重投資的策略應該反思了,是時候回到產品和服務本身,讓房子真正回歸其居住的本質。

    令人頭疼的交房

    時隔多年后,房地產行業的質量問題又集中爆發。

    據21世紀經濟報道記者不完全統計,今年有近50個樓盤被爆出質量問題。遍及北京、成都、長沙、青島等多個城市,涉及碧桂園、萬科、華潤、龍湖等數十家大型開發商。

    房企的質量問題大多出現在交房環節。

    首先是漏水、減配問題。青島萬科桃花源,在交付之際出現了全屋地板被泡、長毛的情況,南京招商雍和府因漏水、減配等被業主投訴維權。

    其次裝修、配備設施不達標,即便是品質標桿的龍湖、華潤,也難以避免。如北京龍湖長城源著二期還未交房就出現了嚴重的裂紋;華潤最近也因北京二環豪宅昆侖域項目的外部材料變更,被業主要求退房或整改。

    中小型房企同樣出現了較為普遍的漏水情況,此外還面臨房屋裂縫、墻面脫落、配備設施質量不過關等問題。

    比如長沙奧克斯締壹城、南京宏圖上水云錦、銀川海亮濱河壹號、青島中歐金茂墅等項目均出現漏水、減配等,深圳灣頂級豪宅——恒裕濱城二期因房屋漏水、墻紙發霉被業主投訴維權。

    今年4月,天津市城鄉建設委員會對粵翠名邸質量問題進行處理通報:個別棟號混凝土強度不符合設計要求。項目的開發商天房集團決定,將全部完成的18棟住宅主體建筑拆除重建。

    國泰君安分析師覃漢認為,房屋質量問題集中出現,是因為房地產開發主業急速擴張,周轉速度激進,包括拿地、建造、銷售、回款等方面。

    他進一步補充,地產投資中建安工程固定資產投資占比接近70%,激進的建造銷售策略使得企業資金壓力明顯加大,并且可能引發房屋質量等一系列問題,影響企業的品牌。

    廣發證券分析師趙中平則認為,房地產市場受政策調控影響整體低迷,各地區全裝修政策推行進度慢于預期;房企追求低成本導致全裝修質量較差,難以獲得消費者認可;房企、部品商、裝修企業紛紛探索新商業模式,競爭格局未明朗,行業規范未建立。

    回歸“產品為王”

    2018年是房地產行業的關鍵一年。在銷售端,中國房企普遍面臨行業的周期性調整;而在售后服務端,房企又同時面臨大量的項目交房,如何面對內外交加的壓力,成為考驗每家房企產品力的尖峰時刻。

    從一個歷史的視角來看,十年前的2007年,房地產業界推崇“新產品主義”,綠城、龍湖等成為行業標桿。

    然而此后為了應對亞洲金融危機,中國開啟寬松貨幣周期,大量資金流入樓市,房價連年上漲,房地產尤其是住宅產品,在很大程度上成為了資金避險增值的投資品。

    與此同時,房企的規模化競爭也愈演愈烈,以碧桂園、恒大等為首的高周轉房企取代萬科成為行業銷售冠軍,規模的迅速擴張帶來的是利潤與行業地位的提升,旭輝、陽光城、龍光等房企大步跟上。

    從企業經營來看,高周轉意味著投入產出時間越短、資金周轉率、資金回報率越高,但追求快速周轉與產品質量天然地形成悖論,不合理的趕工極易導致產品質量的下降。

    進入2018年,房企產品力的重要性凸顯。隨著交房高峰的到來,各家開發商均有大量項目亟待交房。據不完全統計,成都、武漢、南京等城市均有多個住宅項目出現質量維權事件,涉及數十家大型開發商。

    另一方面,在房住不炒的政策引導下,炒房的潮水逐漸退去、樓市日趨冷靜,購房者置業觀也趨近理性。

    房地產重新回到了“產品主義”的時代。在這樣的背景下,房企在調整經營策略的同時,更應嚴控產品質量,以具有高水準、創新力的產品應對當下市場的考驗。

    上海房地產業界人士宋會雍稱,維權事件頻發暴露出高周轉背景下,企業在管理上的紕漏,給開發商帶來一定的警示,特別對于高周轉企業。

    深圳房地產研究中心主任宋丁表示,維權事件頻發會讓消費者趨于理性購房,也會促使企業提高質量。

    “產品力和服務能力不能提高,性價比不能提高,就沒有競爭優勢。”近日,萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域月度例會上表示,房地產行業真正的轉折點已經到來,為了度過艱難的歲月,必須要聚焦到產品力的提高上,使得最終人們在必需的住房、吃飯的選擇上選擇萬科。

    他還說,任何新增業務包括傳統開發業務,必須提高科技水平、科技含量,更多依靠技術來提高效率和降低成本。

    綠城有關人士指出,當市場回到正常甚至下行狀態,預期改變,購房者的訴求和要求就會提高;房企需要改變自己的商業模式和玩法,真正做好產品和服務。

    21世紀經濟報道記者注意到,近期各地政府出臺相關政策的節奏逐漸加快,分別對房屋質量查驗制度、暢通投訴渠道等做出規定。

    8月31日,北京市住建委提出,新建住宅實施交付使用前房屋質量查驗制度,查驗中若發現質量問題,情節嚴重的將做出限制項目網簽等處罰。

    宋丁表示,讓房屋回歸到正常的居住屬性,政府更有責任防止開發商給社會提供品質低劣的房子,出臺相關規范。

    (編輯:黃鍇)

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