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    保障房品質問題引關注 利潤與社會責任需平衡

    2018年09月22日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

    今年以來,商品房質量問題頻繁被曝光,凸顯了行業仍然有待進一步規范的現實。但有業內人士指出,在保障房領域,類似的問題也值得關注。北京某房企人士向21世紀經濟報道記

    今年以來,商品房質量問題頻繁被曝光,凸顯了行業仍然有待進一步規范的現實。但有業內人士指出,在保障房領域,類似的問題也值得關注。

    北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示,保障房領域的品質問題要比商品房更加突出。其中,除較為常見的質量問題外,保障房業主還經常面臨居住品質問題,如奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等。作為承擔住房保障功能的一個品類,各類保障房品質問題的出現,對社會的影響不容忽視。

    有分析人士指出,對于房企來說,保障房的利潤微薄,部分保障房項目甚至是“賠本的生意”。這可能會導致房企很難真正把心思放在保障房上面。

    近年來,地方政府在土地出讓中,往往要求商品房地塊中配建一定規模的保障房地塊,這使得保障房拉低項目的整體利潤。為保證地塊的整體收益,企業有可能會犧牲保障房的居住品質。

    但這并不能成為一個合理的“借口”。業內人士認為,建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質,不僅要求企業強化施工管理,更應端正態度,將其視為樹立企業口碑的產品,而非一種“負擔”。

    質量問題不亞于商品房

    前述房企人士指出,保障房的品質問題主要分為兩類:一類是質量問題,主要表現為滲漏、裂縫、保溫不佳、門窗關閉不嚴等等;另一類為居住品質問題,包括奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等等。在一些保障房項目中,這兩類問題同時存在。

    2012年,位于北京豐臺區的兩限房項目“同馨家園”被爆出質量問題,包括滲水、空心磚、煙道缺失等,在交房不足一個月時就多處返工。

    2015年,位于北京市房山區長陽鎮康經濟適用房“澤佳苑”,交房入住不久,被爆出室內墻體和天花板出現裂縫、部分墻體墻面不在一個平面等問題。

    2016年末,北京朝陽區東壩的保利首開麗灣家園計劃于當年11月30日前交房,但因通水通氣都未能達標,遭業主拒收。這也是北京第一批自主型商品房。

    在除北京外的其他城市,也出現過保障房質量問題被曝光的案例。除此之外,一些保障房項目的戶型設計、綠化情況、物業服務、容積率等問題也被業主投訴。

    近年來,保障房項目居住品質問題引起了不少關注,其中以北京2017年爆發的“圍欄門”為代表。

    2017年,北京多個保障房小區的業主向開發商抗議,要求將圍欄拆除,從而能夠共享小區內的綠地和健身設施等公共資源。這些小區大多是“混住型”,即保障房和商品房項目在同一個小區中。但一些開發商用圍欄或圍墻將兩類房屋隔開,保障房項目的業主就不能完全享受小區內的公共資源。

    “圍欄門”涉及多個項目,并曾引發業主之間的沖突。最終,政府部門介入,并按照項目規劃審批時的原則性條款予以解決。但在這類小區中,保障房的居住環境仍然屢受業主詬病。

    利潤與社會責任的平衡

    “蓋保障房基本不掙錢,還經常虧錢,開發商的積極性普遍不高,也很難真正花心思在上面。”前述房企人士向21世紀經濟報道記者表示。

    據悉,很多保障房品類的售價、租金都被限定,且普遍低于市場水平,這使得房企開發保障房的利潤明顯低于商品房。

    從2009年開始,北京探索土地捆綁出讓制度,在商品房地塊的出讓中,要求配建一定規模的保障房。隨后,這項規則被其他城市所效仿。

    這樣一來,開發商開發整個項目的利潤會被保障房“均攤”。有房企人士直言,保障房的價格相對確定,且往往低于市場平均水平,因此商品房的定價和銷售情況,是決定項目盈利的關鍵因素。所以,在實際建設中,不僅商品房的戶型設計、建筑水平、容積率等優于保障房,小區的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜,使用圍欄將商品房和保障房隔開,也是讓商品房業主“獨享”資源的一種方式。

    除此之外,在很多“混居”小區中,商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名,后期還使用不同的物業公司管理。

    這一系列做法的目的就在于,使商品房以更高的價格出售,但客觀上也犧牲了保障房的品質。

    近年來,隨著樓市調控力度的加強,土地出讓中的附加條款愈加苛刻。這使得房企的盈利難度越來越大,從理論上講,保障房項目有可能做出更大的“犧牲”。

    如按照北京的“限房價、競地價”規則,商品房用地的競拍流程通常是:限房價——競地價——地價達到最高上限——競配建(保障房或自持商品房)面積——配建達到預設比例——競高標準商品住宅建設方案。

    中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,這不應成為房企的借口。建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質,不僅要強化施工管理,更應端正態度,將其視為樹立企業口碑的產品,而非一種“負擔”。

    (編輯:黃鍇)

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